リースバックで自宅に住み続ける方法と注意点！？老後資金を得る方法を比較

リースバックとは？仕組みや手続きをわかりやすく解説

1.リースバックの定義と特徴

リースバックとは、自宅などの不動産を売却して現金化しながら、売却先と賃貸借契約を結んで同じ物件に住み続けることができるサービスです。リースバックには、以下のようなメリットとデメリットがあります。

①メリット

　・売却後も自宅に住み続けられる
　・短期間で自宅を現金化できる
　・物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む
　・ランニングコストを軽減できる
　・将来的に再購入 (買戻し)も検討可能

②デメリット

・売却価格は相場よりも安くなる傾向にある
・賃貸借期間は無期限ではない
・家賃が相場よりも高い場合がある

リースバックの種類としては、以下のようなものがあります。

③一般的なリースバック

　　・不動産会社や投資家が直接買主となり、売却価格を一括で支払う
　　・売却先と定期賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける
　　・賃貸借期間は2年以内が多く、更新は前提としない

④金融機関型リースバック

　　・金融機関が直接買主となり、売却価格を一括で支払う
　　・売却先と無期限賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける
　　・賃貸借期間は無期限だが、家賃は年々上昇する

⑤任意売却型リースバック

　　・住宅ローンの返済が困難な場合に、金融機関の承諾のもとに

　　　不動産会社や投資家に売却する

　　・売却先と定期賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける
　　・賃貸借期間は2年以内が多く、更新は前提としない

２.リースバックの流れと必要書類

リースバックの流れは、大きく分けて以下のようになります。

①不動産会社に査定依頼をする

　・リースバックに対応している不動産会社に査定依頼をする
　・簡易査定や現地査定を受けて、売却価格や家賃の目安を知る
　・査定結果に納得したら、正式な申し込みをする

②契約書類の作成と確認をする

　・不動産会社が売買契約書や賃貸借契約書などの契約書類を作成する
　・契約書類に間違いや不備がないか確認する
　・買戻し特約や解約特約などの特約が必要な場合は、事前に相談する

③契約と決済をする

　・不動産会社と売買契約と賃貸借契約を同時に締結する
　・売却価格を一括で受け取る
　・必要な手数料や税金を支払う

④契約後の手続きをする

　・不動産の所有権移転登記や住民票の変更などの手続きをする
　・住宅ローンの返済や固定資産税・都市計画税の支払いなどの手続きをする
　・家賃の支払い方法や引き落とし日などの確認をする

リースバックの契約時に必要な書類は、以下のようなものがあります。

　①売買契約書

　　・物件の売却に関する契約内容を記した書類
　　・売却価格や支払い方法、引渡し時期などが記載される

　②賃貸借契約書

　　・物件の賃貸借に関する契約内容を記した書類
　　・家賃や敷金、賃貸借期間などが記載される

　③特定説明書

　　・リースバックに関する重要事項を記した書類
　　・￥リースバックのメリット・デメリットや注意点などが記載される

　④登記事項証明書

　　・物件の登記簿に記載されている事項を証明する書類
　　・所有者や抵当権者、地目や面積などが記載される

　⑤固定資産税・都市計画税の領収証

　　・固定資産税・都市計画税を支払ったことを証明する書類
　　・支払い年度や金額、物件番号などが記載される

リースバックの契約後に必要な書類は、以下のようなものがあります。

　①所有権移転登記申請書

　　・物件の所有権移転登記を申請するための書類
　　・申請人や譲渡人、物件情報などが記載される

　②住民票変更届出書

　　・住民票の変更を届け出るための書類
　　・届出人や旧住所、新住所などが記載される

※よくある質問

Q1. リースバックの対象物件はどのようなものですか？ A1. リースバックの対象物件は、不動産全般であれば原則として可能ですが、流通性や需要などの一定程度の基準を満たすものでなければなりません。具体的には、以下のような物件が対象となります。

　・一戸建てやマンションなどの住宅
　・店舗や事務所などの商業施設
　・工場や倉庫などの工業施設
　・駐車場や土地などの空き地

Q2. リースバックで買戻しや解約はできますか？ A2. リースバックで買戻しや解約は、契約時に特約を付けることで可能です。買戻し特約とは、将来的に売却した物件を再度購入することができる特約です。解約特約とは、賃貸借契約期間中に解約することができる特約です。ただし、これらの特約には条件や制限がありますので、注意が必要です。

　・買戻し特約
　　・買戻し価格や期間などを事前に決めておく必要がある
　　・買戻し価格は売却価格よりも高くなる場合が多い
　　・買戻し期間は2年以内が一般的である

　・解約特約
　　・解約時に違約金や清算金を支払う必要がある
　　・解約時に引越し費用や仲介手数料などを負担する必要がある
　　・解約時に住宅ローンの返済状況や税金などを確認する必要がある

Q3. リースバックとリバースモーゲージはどう違いますか？ A3. リースバックとリバースモーゲージは、共に自宅を活用して老後資金を得る方法ですが、仕組みや条件が異なります。以下に主な違いをまとめました。

　・契約の形態
　　・リースバックは不動産売却・賃貸借契約です
　　・リバースモーゲージは金銭消費貸借契約です

　・対象物件
　　・リースバックは不動産全般ですが、一定の基準を満たす必要があります
　　・リバースモーゲージは自宅のみですが、制限があります

　・年齢制限
　　・リースバックは無しです
　　・リバースモーゲージは有りです（60歳以上）

　・借り入れの有無
　　・リースバックは無しです（売却価格を一括で受け取る）
　　・リバースモーゲージは有りです（毎月一定額を受け取る）

　・転居の要否
　　・リースバックは無しです（同じ物件に住み続けられる）
　　・リバースモーゲージは無しです（同じ物件に住み続けられる）

　・所有権の移転
　　・リースバックは有りです（売却先に移転する）
　　・リバースモーゲージは無しです（自分に残る）