1.任意売却とは？競売との違いは何か？

 

  住宅ローンの返済ができなくなってしまったら、どうしますか？競売になってしまう前に、自分で家を売って借金を減らす方法があります。それが、任意売却です。

任意売却とは、債権者の同意のもとに、自宅などの不動産を売却する方法です。任意売却には、競売よりも高い価格で売れる可能性や、引っ越し費用や生活費を捻出できる可能性などのメリットがあります。

  しかし、任意売却には、残債務が発生する可能性や、信用情報に傷が付くデメリットもあります。

また、任意売却を成功させるためには、債権者との交渉や不動産会社の選び方などのポイントがあります。この記事では、任意売却について詳しく解説します。

任意売却と競売の違いやメリット・デメリット、必要な手続きや注意点、よくある質問と回答などをご紹介します。任意売却を考えている方や、住宅ローンの返済に困っている方は、ぜひ参考にしてください。

1.任意売却とは？競売との違いは何か？

①任意売却の定  義と仕組み

    ・任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合、担保として提供した不動産（自宅など）を金融機関の同意のもとに売却する方法です。

    ・任意売却は、債権者（裁判所）によって強制的に財産が処分されるのではなく、債務者の任意の意思によって物件が売却されることが特徴です。

    ・任意売却の基本的な流れは、以下の通りです。
　　　・ローンを滞納する
　　　・ローン契約が強制解約され保証会社による代位弁済が実行される
　　　・債権者（保証会社）に任意売却の申し入れをする
　　　・販売活動の実施（買い手の募集）
　　　・売買契約締結・代金決済・抵当権の抹消・物件の引き渡し（引っ越し）
　　　・残債務の処理

  ②競売の定義と仕組み

　　・競売とは、住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合に、債権者が裁判所に申し立てて、担保として提供した不動産（自宅など）を強制的に売却する方法です。

　　・競売は、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。

　　・競売の基本的な流れは、以下の通りです。
　　　・ローンを滞納する
　　　・ローン契約が強制解約され保証会社による代位弁済が実行される
　　　・債権者（保証会社）が裁判所に競売申立てをする
　　　・裁判所が競売開始決定通知を送付する
　　　・物件の査定・公告・内覧が行われる
　　　・入札期間中に入札者が入札書を提出する
　　　・裁判所が最高価買受人を決定する
　　　・最高価買受人が代金を支払い、物件を引き渡される

  ③任意売却と競売のメリット・デメリットの比較

　　・任意売却のメリットは、以下の通りです 。
　　　　・債務者が主導権を握って不動産を売却できる
　　　　・競売よりも高い価格で売れる可能性がある（残債務をより少なくできる可能性）

　　　　・売却の事情を他人に知られずに済む
　　　　・引っ越し代を捻出できる場合もある
　　　　・今の家に住み続けることができるケースもある

　　・任意売却のデメリットは、以下の通りです 。
　　　　・信用情報に傷が付く
　　　　・任意売却に失敗するリスクがある
　　　　・悪質業者に捕まってしまうリスクがある

　　・競売のメリットは、以下の通りです。
　　　　・売却後の残債務がなくなる場合がある
　　　　・売却に関する手続きや費用を自分で行わなくてもよい

　　・競売のデメリットは、以下の通りです 。
　　　　・物件の価値が低く評価される可能性が高い
　　　　・強制的に引っ越さなければならない
　　　　・売却の事情が公開されてしまう
　　　　・信用情報に傷が付く

2.任意売却を成功させるために必要なこと

  ①債権者との交渉のポイント

　　・任意売却を行うには、債権者の同意が必要です。債権者との交渉では、以下のポイントに注意しましょう。

　　　・早めに連絡をする。滞納が長期化すればするほど、債権者は競売に踏み切る可能性が高くなります。任意売却の意思を伝えることで、競売の申し立てを遅らせることができます。

　　　・返済能力や財産状況を正直に伝える。債権者は、任意売却でどれだけ回収できるか、残債務の返済が可能かどうかを判断します。虚偽や隠蔽をすると、信頼を失って交渉が決裂する恐れがあります。

　　　・売却価格や残債務の返済方法について柔軟に対応する。債権者は、任意売却でできるだけ多く回収したいと考えます。売却価格や残債務の返済方法について、妥当な範囲で譲歩することで、債権者の同意を得やすくなります。

　②不動産会社の選び方と役割

　　・任意売却では、不動産会社が重要な役割を果たします。不動産会社は、以下の業務を行います。
　　　・物件の査定・価格設定・広告掲載・買い手の紹介
　　　・債権者との交渉・契約書類の作成・代金決済の代行
　　　・引越し費用や生活費の捻出・残債務の処理方法の相談

　　・不動産会社を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。
　　　・任意売却の実績や経験が豊富かどうか。任意売却は通常の不動産売却と異なり、債権者との交渉や残債務の処理などが必要です。任意売却に精通した不動産会社であれば、スムーズに進めることができます。

　　　・手数料や費用が明確かどうか。不動産会社によっては、手数料や費用が高額だったり、隠れた費用が発生したりする場合があります。契約前に手数料や費用の内訳を確認しましょう。

　　　・信頼できるかどうか。不動産会社によっては、悪質な手口で利益を得ようとする場合があります。例えば、物件を安く買い取って自分で高く売ったり、残債務の返済を保証しておいて後で破棄したりするなどです。不動産会社の評判や口コミをチェックしましょう。

　③販売活動の進め方と注意点

　　・任意売却では、販売活動を早くかつ効果的に行うことが重要です。販売活動を進める際には、以下の点に注意しましょう。

　　　・物件の価格設定を適正にする。物件の価格設定は、債権者の同意や買い手の反応に影響します。価格設定が高すぎれば、債権者が拒否したり、買い手がつかなかったりする可能性があります。価格設定が低すぎれば、回収額が減ったり、残債務が増えたりする可能性があります。不動産会社の査定や市場の相場を参考にしましょう。

　　　・物件の状態を整える。物件の状態は、買い手の印象や価格交渉に影響します。物件の状態を整えることで、より高く売れる可能性があります。物件の掃除や片付け、小さな修繕などを行いましょう。

　　　・物件の情報を広く公開する。物件の情報を広く公開することで、より多くの買い手にアピールできます。不動産会社に依頼して、インターネットやチラシなどで物件の情報を掲載しましょう。物件の情報は、写真や間取り図、周辺環境などを詳しく記載しましょう。

3.任意売却後の残債務の処理方法

　①残債務が発生する原因と計算方法

　　・任意売却後に残債務が発生する原因は、以下の通りです。
　　　・物件の売却価格がローン残高よりも低い場合
　　　・物件の売却価格から手数料や費用が差し引かれる場合
　　　・物件の売却価格から引越し費用や生活費が支払われる場合

　　・残債務の計算方法は、以下の式で求めることができます。
　　　・残債務 = ローン残高 + 遅延損害金 - 売却価格 + 手数料や費用 + 引越し費用や生活費

　②残債務の返済方法と債務整理の選択肢

　　・任意売却後の残債務の返済方法は、以下の通りです。
　　　・分割返済：債権者と交渉して、毎月一定額を返済する方法です。返済期間や金利などは、債権者との合意によります。

　　　・一括返済：債権者と交渉して、一度に全額を返済する方法です。一括返済の場合、債権者は一定の割引を受け入れることがあります。

　　　・借金の帳消し：債権者と交渉して、借金を帳消しにする方法です。借金の帳消しの場合、債権者は一定の条件を要求することがあります。

　　・任意売却後の残債務を返済できない場合は、債務整理を検討することができます。債務整理には、以下の種類があります。

　　　・自己破産：裁判所に申し立てて、借金を全て免除してもらう方法です。自己破産すると、財産を失ったり、信用情報に10年間記録されたりするデメリットがあります。

　　　・個人再生：裁判所に申し立てて、借金を減額してもらう方法です。個人再生すると、財産を守ったり、信用情報に5年間記録されたりするメリットがあります。

　　　・任意整理：裁判所を介さずに、債権者と交渉して、借金を減額したり、分割払いしたりする方法です。任意整理すると、手続きが簡単だったり、信用情報に3年間記録されたりするメリットがあります。

 ③信用情報への影響と回復方法

　　・任意売却や債務整理は、信用情報に記録されることがあります。信用情報に記録されると、以下のような影響があります。
　　　・クレジットカードやローンなどの利用が制限される
　　　・携帯電話やインターネットなどの契約ができなくなる
　　　・保険や公共料金などの支払いができなくなる
　　　・就職や転職などの際に不利になる

　　・信用情報の回復方法は、以下の通りです。

　　　・信用情報に記録された期間を待つ。任意売却や債務整理の種類によって、記録される期間は異なります。記録された期間が経過すれば、信用情報は自動的に消去されます。

　　　・信用情報機関に確認・訂正を依頼する。信用情報に誤りや不備がある場合は、信用情報機関に確認・訂正を依頼することができます。確認・訂正の方法は、信用情報機関のホームページなどで確認できます。

4.任意売却に関するよくある質問と回答

　①引越し費用や生活費はどうなるか？

　　・任意売却では、引越し費用や生活費を捻出できる場合があります。債権者との交渉によって、物件の売却価格から引越し費用や生活費を支払ってもらえることがあります。ただし、この場合は、残債務が増える可能性があるので注意が必要です。

　②連帯保証人や親族間売買はどうなるか？

　　・任意売却では、連帯保証人や親族間売買に関する問題が発生する場合があります。連帯保証人がいる場合は、債権者は連帯保証人に対しても返済を求めることができます。親族間売買をする場合は、債権者は不当廉売とみなして無効にすることができます。これらの問題を避けるためには、債権者との事前の相談や合意が必要です。

　③競売開始決定通知が届いたらどうするか？

　　・競売開始決定通知が届いたら、すぐに不動産会社に相談しましょう。競売開始決定通知が届いても、まだ任意売却の可能性はあります。不動産会社は、債権者との交渉や競売の停止申立てなどを行ってくれます。ただし、競売開始決定通知が届いた後は、時間が限られているので早めに行動することが重要です。

　④任意売却にかかる費用はどれくらいか？

　　・任意売却にかかる費用は、以下のようになります。
　　　・不動産会社の手数料：物件の売却価格の3～5％程度
　　　・印紙税・登録免許税・司法書士報酬など：物件の価格や地域によって異なります
　　　・引越し費用や生活費：債権者との交渉次第です

　　・任意売却にかかる費用は、物件の売却価格から差し引かれることが多いです。しかし、差し引き額がローン残高よりも低い場合は、残債務が発生する可能性があります。その場合は、追加で支払う必要があります。